Wer heute eine Immobilie verkaufen oder neu vermieten möchte, kommt um ein bestimmtes Dokument nicht mehr herum: den Energieausweis. Was früher oft bis zum Notartermin aufgeschoben wurde, ist heute ein zentrales Dokument im gesamten Vermarktungsprozess. Die gesetzlichen Vorgaben haben sich in den letzten Jahren spürbar verschärft.
Mittlerweile reicht es nicht mehr aus, den Ausweis irgendwann im Laufe der Verhandlungen zu beantragen. Er muss bereits bei der allerersten Besichtigung unaufgefordert vorliegen und die wichtigsten Kennwerte müssen sogar schon im Immobilieninserat genannt werden.
Für Eigentümer bedeutet das einen gewissen Zeitdruck. Wer nicht wochenlang auf einen Vor-Ort-Termin mit einem Gutachter warten möchte, sucht nach schnelleren Alternativen wie der von ohne-makler.net. Dort kann man inzwischen einen Energieausweis online erstellen lassen. Dennoch eignet sich das digitale Verfahren nicht für jedes Gebäude.
Die gesetzliche Pflicht
Die Zeiten, in denen der Energieausweis eine reine Formsache für die Akten war, sind vorbei. Der Gesetzgeber hat die Pflichten rund um das Dokument im Gebäudeenergiegesetz (GEG) klar definiert. Kauf- und Mietinteressenten sollen bereits vor dem Einzug oder Kauf genau einschätzen können, welche energetische Qualität ein Gebäude aufweist und welche Heizkosten auf sie zukommen könnten.
Daraus ergeben sich zwei strikte Vorgaben für jeden Verkäufer und Vermieter:
- Pflichtangaben im Inserat: Sobald eine Immobilie in Zeitungen oder auf Online-Portalen ausgeschrieben wird, müssen bestimmte Kernwerte aus dem Energieausweis direkt in der Anzeige stehen. Dazu gehören der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der wesentliche Energieträger für die Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse.
- Vorlage bei der Besichtigung: Spätestens wenn der erste potenzielle Käufer oder Mieter die Immobilie betritt, muss der Energieausweis vorliegen. Ein bloßes „Der Ausweis ist beantragt“ reicht nicht aus und kann im schlimmsten Fall zu Bußgeldern führen.
Wie funktioniert die Online-Bestellung?
Die Erstellung eines Energieausweises über das Internet basiert auf einem einfachen Prinzip: Der Eigentümer liefert die Daten, ein zertifizierter Experte prüft und rechnet. Statt eines langwierigen Termins vor Ort, bei dem ein Gutachter jeden Raum vermisst, füllt der Immobilienbesitzer ein digitales Formular aus.
Für die Online-Bestellung sind je nach Ausweisart unterschiedliche Angaben nötig. Beim Verbrauchsausweis reichen oft die Abrechnungsdaten der Heizung aus den letzten drei Jahren sowie allgemeine Angaben zum Gebäude wie das Baujahr, die Wohnfläche und die Art der Heizungsanlage. Beim Bedarfsausweis, der die bauliche Substanz bewertet, werden detailliertere Informationen zur Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Beschaffenheit der Fenster abgefragt.
Nachdem alle Daten eingegeben und hochgeladen wurden, werden sie von Fachleuten auf Plausibilität geprüft. Entspricht alles den gesetzlichen Vorgaben, wird das Dokument erstellt, beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) registriert und dem Eigentümer meist innerhalb kurzer Zeit als PDF-Datei per E-Mail zugestellt.
Zeitersparnis und geringe Kosten
Der größte Pluspunkt der Online-Bestellung ist der Wegfall von Wartezeiten. Die Terminfindung mit einem Sachverständigen vor Ort kann sich gerade in Ballungsräumen über Wochen hinweg ziehen. Online ist das Dokument oft innerhalb weniger Werktage, manchmal sogar innerhalb von 24 Stunden, bereit. Das sichert den rechtzeitigen Start der Immobilienanzeige.
Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Faktor sind die Kosten. Ein Vor-Ort-Termin inklusive Datenaufnahme und Erstellung schlägt schnell mit mehreren hundert Euro zu Buche. Da beim Online-Verfahren der Aufwand für die Anfahrt und die Begehung durch den Experten entfällt, sind diese Ausweise deutlich günstiger zu haben. Eigentümer zahlen hier oft nur einen Bruchteil des Preises eines klassischen Vor-Ort-Gutachtens.
Wann die Online-Bestellung an ihre Grenzen stößt
Trotz der offensichtlichen Vorteile ist die reine Online-Ausstellung nicht in jedem Fall rechtlich zulässig oder praktisch machbar. Es gibt klare Ausschlusskriterien, bei denen ein Vor-Ort-Termin oder eine tiefgehendere Beratung unumgänglich sind.
Zu ihnen gehören:
- Fehlende Datenhistorie: Für die Erstellung eines Verbrauchsausweises sind lückenlose Heizkostenabrechnungen von drei zusammenhängenden Jahren Pflicht. Liegen diese nicht vor – etwa durch einen längeren Leerstand, einen Betreiberwechsel oder unvollständige Unterlagen -, kann kein Verbrauchsausweis online berechnet werden.
- Komplexe Sanierungshistorie und alte Gebäude: Bei sehr alten Gebäuden (Baujahr vor 1977), die weniger als fünf Wohneinheiten haben und nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 nachgerüstet wurden, ist ein Bedarfsausweis gesetzlich vorgeschrieben. Wenn hier im Laufe der Jahrzehnte immer wieder Teilbereiche saniert wurden (zum Beispiel das Dach im Jahr 1990, die Fenster 2005, die Fassade 2018), wird die Datenerfassung für Laien im Online-Formular oft zu komplex und fehleranfällig.
- Mischgebäude: Handelt es sich um eine Immobilie, die zu erheblichen Teilen sowohl wohnwirtschaftlich als auch gewerblich genutzt wird, müssen häufig getrennte Berechnungen angestellt werden. Diese Sonderfälle lassen sich über standardisierte Online-Eingabemasken meist nicht rechtssicher abbilden.
- Haftungsrisiko bei Falschangaben: Bei der Online-Bestellung trägt der Eigentümer die Verantwortung für die Richtigkeit der Daten. Werden hier aus Unwissenheit falsche Angaben zu Dämmstoffen oder Heizungsdetails gemacht, ist der Ausweis fehlerhaft. Das kann bei einem späteren Verkauf zu rechtlichen Streitigkeiten mit dem Käufer führen.
Wenn Unsicherheiten bezüglich der Baustoffe bestehen oder die Dokumente unvollständig sind, empfiehlt sich daher immer der direkte Kontakt zu Experten vor Ort, die das Gebäude exakt unter die Lupe nehmen.
Den passenden Weg für die eigene Immobilie wählen
Die Möglichkeit, einen Energieausweis online zu bestellen, ist eine zeitgemäße Erleichterung für viele Immobilienbesitzer. Sie spart Geld, schont die Nerven und sorgt dafür, dass die strengen gesetzlichen Fristen bei der Immobilienvermarktung problemlos eingehalten werden können. Wer die Daten seiner Immobilie gut gepflegt vorliegen hat und über ein Standardgebäude verfügt, findet hier einen unkomplizierten Weg zum Pflichtdokument.
