Das wichtigste zusammengefasst
- Die Pflicht, den Energieausweis vorzulegen und zu übergeben, trifft beim Verkauf den Verkäufer, bei Vermietung den Vermieter. Eine besondere Hinweispflicht des Notars zum Energieausweis enthält das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht.
- Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft den Energieausweis aber nicht. In der Praxis enthalten viele Kaufverträge eine Klausel, dass der Käufer den Ausweis erhalten hat.
- Fehlt der Energieausweis, droht dem Verkäufer ein Bußgeld bis 10.000 €. Eine Unwirksamkeit des Kaufvertrags sieht das Gesetz dafür nicht vor.
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie gibt es viele rechtliche Aspekte zu beachten, einer davon ist der Energieausweis. Oft taucht dabei die Frage auf, ob der Notar auf den Energieausweis hinweisen muss und was passiert, wenn er fehlt. Dieser Ratgeber erklärt, wer nach dem Gesetz für den Energieausweis verantwortlich ist, welche Rolle der Notar beim Kaufvertrag spielt und welche Folgen ein fehlender Ausweis hat (Stand Oktober 2026).
Die Rolle des Notars beim Immobilienkauf: Einblick in die Energieausweispflicht
Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Notar ist dabei unparteiisch, er formuliert den Vertrag und erklärt den Parteien seine rechtliche Tragweite. Für den Energieausweis ist er aber nicht zuständig: Er stellt ihn nicht aus, prüft ihn nicht und muss ihn auch nicht anfordern.
Die Pflichten rund um den Energieausweis stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz hieß. Nach § 80 muss der Verkäufer den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen, etwa durch Aushang oder Auslage, und ihn nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben. Beim Notartermin ist der Vertrag also gerade erst geschlossen; vorgelegt sein muss der Ausweis schon vorher.
In der Praxis nehmen viele Notare dennoch eine Klausel in den Kaufvertrag auf, nach der der Käufer den Energieausweis erhalten hat oder ihn mit dem Vertrag bekommt. Das dient der Dokumentation zwischen den Parteien. Eine besondere gesetzliche Hinweispflicht des Notars zum Energieausweis ergibt sich aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz nicht.
Wann und warum ist der Energieausweis beim Immobilienkauf entscheidend?
Der Energieausweis ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing gesetzlich vorgeschrieben, außerdem bei Neubauten nach der Fertigstellung. Ab dem 01.01.2027 kommt die Verlängerung von Mietverträgen hinzu. Ausgenommen sind kleine Gebäude und Baudenkmäler. Der Ausweis ist zehn Jahre gültig.
Für Käufer ist er eine wichtige Entscheidungshilfe. Bei Wohngebäuden zeigt er die Effizienzklasse von A+ bis H, gemessen am Endenergiebedarf oder -verbrauch, sowie Baujahr und wesentlichen Energieträger. Diese Angaben müssen auch in Immobilienanzeigen stehen. Daraus lassen sich die künftigen Heizkosten und ein möglicher Sanierungsbedarf grob abschätzen.
Für Verkäufer kann ein guter Energieausweis ein Verkaufsargument sein, besonders bei modernisierten Häusern. Welcher Ausweis nötig ist, hängt vom Gebäude ab: Bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ist der Bedarfsausweis Pflicht, wenn das Gebäude nicht mindestens auf den Wärmeschutzstand von 1977 gebracht wurde.
Informationspflicht und Transparenz: Die Vorteile des Energieausweises
Der Energieausweis soll Kauf- und Mietinteressenten früh informieren. Deshalb verlangt das Gesetz die Vorlage schon bei der Besichtigung und nicht erst beim Notar. Wer als Käufer bis zum Notartermin noch keinen Energieausweis gesehen hat, sollte ihn spätestens dann anfordern.
Ein Bußgeld von bis zu 10.000 € nach § 108 GModG droht dem Verkäufer, wenn er den Ausweis nicht oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder wenn Pflichtangaben in der Immobilienanzeige fehlen. Verfolgt werden solche Verstöße von den nach Landesrecht zuständigen Behörden.
Über die Pflicht hinaus liefert der Energieausweis wertvolle Informationen für die Planung von Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen. Er zeigt Schwachstellen in der Energieeffizienz und enthält Modernisierungsempfehlungen. Für einen konkreten Sanierungsfahrplan nach dem Kauf ist eine Energieberatung der bessere Weg; das BAFA fördert sie mit 50 % des Honorars, höchstens 650 € beim Ein- oder Zweifamilienhaus.
Gerade beim Kauf eines älteren Hauses lohnt es sich, den Energieausweis vor dem Notartermin genau zu lesen. Eine schlechte Effizienzklasse kann ein Argument in der Preisverhandlung sein.
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Energieausweis: Welche Hinweispflicht hat der Notar?
Die folgende Übersicht fasst zusammen, wer beim Verkauf einer Immobilie für den Energieausweis verantwortlich ist und welche Rolle der Notar spielt.
| Aspekt | Details |
|---|---|
| Was ist ein Energieausweis? | Ein Dokument, das die Energieeffizienz einer Immobilie bewertet. Für Verkäufer, Vermieter und Verpächter ist dessen Vorlage gesetzlich vorgeschrieben (§ 80 GModG). |
| Wer ist verpflichtet? | Der Verkäufer bzw. Vermieter: Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe unverzüglich nach Vertragsschluss. |
| Rolle des Notars | Er beurkundet den Kaufvertrag. Eine besondere Hinweispflicht zum Energieausweis enthält das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht; oft wird aber im Vertrag festgehalten, dass der Käufer den Ausweis erhalten hat. |
| Mietverträge | Mietverträge werden nicht notariell beurkundet. Hier legt der Vermieter den Ausweis bei der Besichtigung vor. |
| Konsequenzen bei Verstößen | Bußgeld bis 10.000 € für den Verkäufer oder Vermieter (§ 108 GModG). Eine Unwirksamkeit oder Anfechtbarkeit des Vertrags sieht das Gesetz nicht vor. |
Kurz gesagt: Für den Energieausweis sorgt der Verkäufer. Bei Fragen zum Energieausweis vermitteln wir Ihnen gern einen Energieberater in Ihrer Nähe.
Häufige Fragen kurz beantwortet
Was genau versteht man unter einem Energieausweis und wann ist dieser erforderlich?
Ein Energieausweis, oft auch Energiepass genannt, ist ein Dokument, das die energetische Qualität eines Gebäudes ausweist. Er enthält Informationen über den Energiebedarf oder -verbrauch, die Energieeffizienzklasse sowie Empfehlungen zur energetischen Verbesserung des Gebäudes. Erforderlich ist er bei Neubau, Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing; ab dem 01.01.2027 auch bei der Verlängerung von Mietverträgen.
Muss der Notar auf die Vorlage eines Energieausweises beim Immobilienkauf hinweisen?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz verpflichtet nicht den Notar, sondern den Verkäufer: Er muss den Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben. Viele Notare halten im Kaufvertrag trotzdem fest, dass der Käufer den Energieausweis erhalten hat.
Welche Konsequenzen kann es haben, wenn der Energieausweis nicht vorgelegt wird?
Fehlt der Energieausweis bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung, kann das ein Bußgeld bis zu 10.000 € für den Verkäufer oder Vermieter nach sich ziehen. Darüber hinaus kann die fehlende Vorlage die Abwicklung des Kaufs verzögern. Es ist daher im Interesse aller Beteiligten, dass der Verkäufer den Energieausweis rechtzeitig bereitstellt.
Gibt es Unterschiede zwischen dem Bedarfs- und dem Verbrauchsausweis?
Ja. Der Bedarfsausweis basiert auf einer technischen Analyse des Gebäudes, der Verbrauchsausweis auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre; ab 2027 genügen bei Wohngebäuden zwei Jahre. Bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 ohne Wärmeschutz-Nachrüstung ist der Bedarfsausweis Pflicht.
Wie lang ist ein Energieausweis gültig und was muss bei einer Neuausstellung beachtet werden?
Ein Energieausweis ist ab Ausstellungsdatum zehn Jahre gültig. Ausstellen darf ihn nur eine Fachperson mit Ausstellungsberechtigung nach § 88 GModG, und er erhält eine Registriernummer beim Deutschen Institut für Bautechnik. Zwischenzeitliche Sanierungen sollten in die neue Bewertung einfließen.
Kann ein Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn der Energieausweis fehlt oder Mängel aufweist?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz knüpft an einen fehlenden Energieausweis ein Bußgeld, kein Rücktrittsrecht. Ob im Einzelfall zivilrechtliche Ansprüche bestehen, etwa bei falschen Angaben im Ausweis oder im Exposé, sollten Käufer anwaltlich prüfen lassen.
